めもてきな：権利関係

意思表示

制限行為能力者

未成年者：
保護者の同意がない行為は取り消し可能。
おこづかい程度の売買は取り消し不可。
保護者が未成年の子に営業を許可した場合（店番を任せるなど）は取り消し不可。
未成年者でも婚姻すると成年に達したものとみなされる。

成年被後見人：
精神状態が不安定な人。家庭裁判所で「後見開始」の審判を受けた人。
成年後見人には「取り消し権」「代理権」「追認権」が認められる。
同意権はないので、被後見人が後見人の同意を得ていても取り消しできる（被後見人に判断基準はもてないとしているから）。
日用品の購入等は取り消せない。

被保佐人：
被後見人よりも軽度の精神不安な人。家庭裁判所の「保佐開始」の審判を受けた人。
不動産の売買や5年を超える土地の賃貸契約、3年を超える建物の賃貸契約は取り消せる。

被補助人：
被保佐人よりも軽度な精神不安定な人。家庭裁判所の「補助開始」の審判を受けた人。
本人以外の請求で補助開始の審判を行う時には、本人の同意が必要。

制限行為能力者が行った契約について：行為能力者になって5年たつと取り消せなくなる。はやめに契約は取り消すこと。

時効

時効の中断：
裁判開始の請求、差し押さえ、仮差押え、仮処分、承認（当事者）によって時効は中断される。
催告（お金はらってくださいの通知）した後、裁判の請求をすると催告の時から時効が中断。裁判しないとそのまま時効は進む。

時効の援用：
AはBに対して100万円の債権を有する場合、Aが取得時効する予定の土地に抵当権を設置し、時効で取得するにあたってBからの主張でも時効取得できる（この場合、すぐに抵当入りする）。

判決確定後から新たに時効がスタート。19年経過すれば消滅時効が完成する。

代理

代理の要件：
代理人であることを示すことが必要（顕名）。顕名をしないと、代理人自身の契約とみなされてしまう。
代理人は未成年者・制限行為能力者（精神に不安がある人）でもなることができる。

代理行為のトラブル：
代理人に対しての詐欺強迫　　　　　　　　　：　本人（代理人を依頼した人）は契約を取り消すことができる
代理人が虚偽表示や錯誤で結んだ契約　　　　：　本人（代理人を依頼した人）は契約の無効を主張できる
代理人が相手方にして詐欺強迫を行った場合　：　相手方は契約を取り消せる。

本人は代理人が「未成年」「制限行為能力者」であることを理由に、契約を取り消せない。代理人を選ぶことができるのは自分。変な代理人を雇ったら、自分の落ち度。
代理人の本人を代理して、自分と契約を行う（自己契約）ことは禁止。ただし、本人のあらかじめの許諾があればこの限りではない。

代理権の消滅：
・本人　：　死亡、破産で消滅
・代理人：　脂肪、後見開始の審判（精神面が不安定になってしまった）、破産
・無権代理：　代理権が無い人が勝手に結んだ契約は効力生じない。
本人は無権代理行為を「追認・追認拒絶」することができる。追認した場合、契約の時から有効な代理行為があったとみなす。複数人の共同相続の場合、全員が追認すれば有効になる。

相手方保護

＜無権代理と相続＞
無権代理人が単独で本人を相続した場合　：　無権代理で行った行為は有効になる。追認がそもそもなくなる（拒絶）となる。
本人が無権代理人を相続した場合　　　　：　本人は追認を拒絶できる。ただし、相手方が善意無過失だと、無権代理人の責任を免れない

＜復代理人＞
復代理人を選ぶのは本人。代理人が選ぶ際には、「本人の許諾」もしくは「やむを得ない事由」が必要。
復代理人がいても、代理人は代理行為を行える。
代理人の代理権が死亡や解約などによって消滅すると、復代理人の権利も消滅する。

債務不履行

履行遅滞の時期：
確定期限つき　　：　期限が到来したとき　
不確定起源つき　：　期待の到来を債務者が知った時
期限の定め無し　：　債務履行の請求を受けたとき

同時履行の抗弁：
相手方が債務の履行をするまでは自己の債務の履行を拒める。例えば・・・
・売買契約で物件引き渡しと代金支払い
・弁済と受領書の交付
・請負の目的物の引き渡しと報酬の支払い
ただし、敷金の返還と物件の明け渡しのようなケースは同時履行の対象にはならない。

損害賠償請求・金銭債務

原則、損害賠償は損害の発生とその額を証明する必要がある。以下の二つについては例外。

＜例外１：損害賠償額の予定＞
賠償すべき金額を契約であらかじめ決める。
裁判所は額を増減することはできない。
金銭以外のものでも可能。
違約金は「損害賠償額の予定」と推定する。

＜例外２：金銭債務の特則＞
不可抗力を持って抗弁することができない（事故とかあっても払えなければOUT・・・）
損害を受けた人は、損害を証明しなくても賠償請求できる（金払え！の取り決めの経緯で、損害は立証されているはず）

金銭債務の損害賠償は年5％の利率。
契約解除になっての損害賠償等の上限：損害賠償＋違約金の合計が20%を超えないこと。
履行遅延等の場合（例えば10年間とか）は、20%を超えて請求できる。

区分所有法

＜マンションの所有者＞

区分所有者の1/5以上で1/5以上の議決権を有する場合、集会を開ける
軽微な変更は過半数の賛成で決定可能。
重大な変更（規約の設定・変更・廃止）には3/4以上の賛成が必要。
建て替え決議は4/5以上の賛成が必要。規約で特例を定めてもダメ。

＜管理者＞
年に一回集会を開く必要あり
1/5以上の賛成があれば開ける
集会の通知は遅くとも1週間前にはしなければいけない

＜規約集会の議事録＞
管理者が保管　保管しなかったら20万円の過料
利害関係人からの請求があった場合は閲覧させること　閲覧を拒むと20万円の過料

　　　　　　 小規模な滅失は単独で復旧工事可能。ただし、工事着手前位に復旧決議・建て替え決議があったら工事できない。　　　　　　　

契約（債務不履行）解除

債務不履行解除の効果：

＜当事者間＞
原状回復の義務はある。
買主はすでに代金を支払っている場合、売主が金銭を変換するときはその受領の時からの利息を追加しなければいけない。
損害賠償請求も可能。

＜第三者との関係＞
第三者が登記をしていることが必要。
例えば、売主Aと買主Bで契約した物件を、Bがさらに第三者Cに売買契約している際、第三者が登記をしている場合はAは抵抗できない。

・ローンが所定の日までに成立しない場合、自動的に契約の効力が失われる。とする特約もある。
・解除権は一度行使すると取り消しはできない。
・買主が3人いる場合で、そのうちの一人が債務不履行となり解除する場合、他の2人もそろって3人一緒に解除する必要がある。部分的な解除は認められない。

手付解除など

＜手付解除＞
買主は手付（手付金）を放棄して解約することができる。売主は手付の倍額（2倍）を支払って解約することができる。買主有利の原則。

相手側が履行に着手していると手付解除はできなくなる（自分が履行しているが、相手が履行に着手していなければ手付解除は可能）。

手付解除で契約が解除となった場合、損害賠償請求はできなくなる。債務不履行を理由に契約を解除した場合は損害賠償請求できる。
※手付で相応の額をもらっているから、損害賠償請求をできないようにしている。

債務不履行と手付解除の違い：
買主が売主に対して債務不履行を理由に契約を解除した場合、売主は買主に手付金を戻さなければいけない。
買主が売主に対して購入資金の目途が立たなくなり手付を解除する申請を行った場合、手付金は帰ってこない。

＜その他解除＞
買った物件の面積が足りない　→　買主に悪意がある場合、担保責任は追及できない。
買った物件の一部が売主以外の所有物だった場合　→　悪意の買主でも代金減額請求が可能。
買った物件の全部が売主以外の所有物だった場合　→　悪意の買主でも契約解除できる。
目的が達成できない場合（物件に実は地上権がついていた）　→　買主が善意であれば契約を解除できる。
買った物件に地上権がついていた→「善意である＋知ってから１年以内＋目的を達成できない」場合は契約解除可能

瑕疵担保責任・他人物売買

瑕疵担保責任：
瑕疵担保責任は売主の無過失責任。
買主は事実を知った時から1年以内に追及する必要がある。
契約の目的を達成することができない場合は売買契約を解除することが可能。
「売主は瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効。ただし、無過失であること（知ってて言わないようなケースはダメ）。

他人物売買：
売主が目的物を取得し買主に移転できないとき、買主は悪意であっても契約の解除をすることができる。
買主が売主のものでないことを知らなかった場合、損害賠償（移動費や調査費用等）も請求できる

ケース：
購入した家が、引き渡し前に、不可抗力で滅失したとしても、買主は代金を全額支払う必要がある。
ただし、危険負担の特約を結んでいた場合はこの限りではない。

債権

債務者（さいむしゃ）とは、特定の債権者（さいけんしゃ）に対してお金を借りている、あるいは一定の給付義務を持つ人。

二重譲渡が行われた場合：
譲受人から債務者Bへ債権を譲受人CとDに受け渡した旨の通知があった場合、確定日付のある証書で送付したうち日付が若い方が勝つ。
仮に、同時の確定日付とすると、譲受人CとDは双方とも全額を請求できる。

抵当権による制限

抵当権付きの土地・建物：
抵当権が実行され所有権を失った場合、買主は売主に対して契約の解除と損害賠償の請求を行うことができる。買主の悪意・善意は関係ない

地上権、永小作権、地役権などが付いた場合、善意の買主は売主に対して損害賠償請求を請求することができる。

相続

相続の順位：
配偶者・子ども　→　直系尊属　→　兄弟姉妹
子どもに変わって孫が相続することも可能。これを代襲相続と言う。子供が相続を放棄したらOUT。

配偶者は籍を入れていないとダメ。

相続を「放棄」すると代襲相続は行荒れない。欠格事由で相続を引き継ぐときは、代襲相続可能。

配偶者も子どももいない場合、特別縁故者のものとなる

遺言・遺留

＜遺言＞
法律上定められた方式に従って行う必要がある。
満15歳に達した人は遺言残せる。
遺言はいつでも自由に撤回できる。

遺言を刷新したとき、接触部分（食い違いのある部分）については、後の遺言が前の遺言を撤回したものとみなす。

＜遺留分＞
兄弟姉妹以外の相続人は、最低限の取り分を一定額確保できる。※兄弟姉妹には遺留分はない！
直系尊属のみが相続人の場合、被相続人の1/3の財産を確保可能。
著系存続以外が入ってくると、被相続人の1/2の財産を確保可能。

＜遺留分の放棄＞
相続開始前に家庭裁判所の許可が必要。
共同相続人の一人が遺留分の放棄をしても、他の共同相続人の遺留分が増加するわけではない。

遺留分減殺請求：
訴えによる必要はない。裁判をしなくても遺留分減殺請求は可能。
知った時から一年、相続開始の時から10年。

対抗問題

登記が無くても対抗できる相手：
・売主
・売主の相続人
・詐欺や脅迫により、初めの買主の登記の申請を妨げた二人目の買主
・高値で売り付けて不当な利益を得る目的の第二買主
・不法占拠者
・無権利者

登記が無いと対抗でいない相手：
・二十条との買主
・対抗力のある貸借人
・抵当権者

取り消し後の第三者：A→B→Cの流れで、B→Cの契約を完了した後にA→Bの取り消しがなされた場合、Cは登記を備えていれば悪意であってもAに対して土地の所有権を主張できる

解除後の第三者：A→B→Cの流れで、B→Cの契約を完了した後にA→Bの契約が解除された場合、Cは登記を備えていれば悪意であってもAに対して土地の所有権を主張できる

時効完成後の第三者：先に登記をした人が勝つ

不動産登記

表題部：不動産の表示に関する事項
　別名「表示に関する登記」といわれるもの。こちらは原則として対抗力はない。
　申請手続きは、新築の物件を取得した日から1か月以内、家事などで滅失した場合は滅失の日から1か月以内に行う。
　登記官の職権で登記は行うことができる（知事までいかなくてもOK）

権利部：
　別名「権利に関する登記」といわれるもの。
　申請できるのは表題部に記載の所有者、相続人、継承人、その他所有権を取得した人。
　　甲区ー所有権に関する事項　所有権の保存の登記、移転の登記、買い戻しの記録等
　　乙区ー所有権以外に関する事項　抵当権設定の登記、地上権・貸借権設定の登記等

仮登記：
仮登記権利者が単独で申請できる（登記義務者の承諾がある＋仮登記を命じる処分がある　を満たしている場合）。
仮登記の抹消は、仮登記の名義人と登記名義人の承諾がある利害関係人が行うことができる。

登記の手続き：
申請主義　　　：　当事者の申請が必要。登記官の職権で登記完了できる。
要式主義　　　：　法令に定められた申請情報を提出すること
共同申請主義　：　当事者が複数人の場合、共同して申請する必要あり。ただし、単独で登記申請できるケースもある。
　　　　　　　　　　 →右のケースは単独OK：相続、登記手続きを命じる確定判決、登記名義人の氏名などの変更、所有権の保存の登記

抵当権

抵当権の目的物：
不動産、地上権、小作権の三つ。貸借権は入らない。
被担保債権が消滅（弁済・時効・免除）すると抵当権も消滅する。

土地に対する抵当権は建物には及ばないが、建物に対する抵当権は借地権（土地の貸借権には及ぶ）についても及ぶ。
ただし、抵当権設定者は自由に目的物を利用できる。賃料や果物などには抵当権の効力は及ばない（勝手にとって売ったり、賃料を巻き上げたりはできない）

物上代位：
目的物の滅失により、抵当権がなくなった時に物上代位をすることが可能。保険金請求権・損害賠償請求権・賃料・売買代金を物上代位として受け取れる。ただし、抵当権設定者に上記が支払われる前に差し押さえなければいけない。

第三者による弁済：
第三者が抵当権を設定された物件等を手に入れたときに、債務者に代わって債務を弁済できる。

抵当権消滅請求：
第三者は売買代金または指定した金額を抵当権者に弁済・供託して抵当権を消滅させることができる。

法廷地上権：
以下の条件を満たすとき、法廷地上権を設定できる。
・抵当権設定時に土地の上に建物が存在すること（建物の登記の有無は関係ない）
・抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一であること
・土地と建物の一方、または両方に抵当権が存在すること
・競売の結果、土地と建物の所有者が別々になること

一括競売：
更地に抵当権を設定した後、抵当地に建物が建てられたときは、抵当権者は原則土地と建物を一括で競売することができる。
ただし、優先的に弁済を受けられるのは土地の代価についてのみ。

根抵当権：
一定の範囲内の不特定多数の債権を一括で（1億円の範囲で）金額枠を定めて設定する（極度額）。
極度額までは根抵当権の実行ができる（骨の髄までしゃぶり取ることが可能）。

保証・連帯債務

保証債務の付従性：
書面による締結が無いと効力発揮しない。
債務が消滅すると、それにともない保証債務も消滅。
主たる債務の消滅時効の中断は、保証人にも及ぶ。
主たる債務の内容が重くなっても、保証債務の内容は重くならない。

補充性：
債権者はいきなり保証人に請求するのではなく、主たる債務者に催告すること。
その後、保証人から請求があっても「債務者の資力があるか」＋「強制執行が容易にできること」が証明できれば逃れる（検索の抗弁権）。

連帯保証：
通常の保証とことなり、補充性が認められないため、請求されたらそれに従うほかない。

連帯保証の絶対効：
連帯保証人による履行、相殺の他に請求、混同、更改についても債務者にも効力が生じる。
ただし、連帯保証人の時効については債務者には効力は及ばない。

連帯債務：
債権者は、連帯債務者の一人に対しても請求が可能。また、全部ではなく一部の請求もできる。

連帯債務の絶対効：
履行、請求、更改、混同、相殺、時効、免除について、連帯債務者で共通して効力が及ぶ。
※上記以外については相対効。連帯債務者の一人が債務の承認（期限の猶予や解舒）をしても、他の債務者の債務には影響しない。

ポイントは「消滅時効の中断」の取り扱い。通常の保証では請求があっても時効は中断しないが、連帯保証・連帯債務では中断する。「債務の承認」については、基本時効中断しない。

Aが主たる債務者、Bが債権者、Cが保証人として・・・

建物区分所有

共有部分：
法定共有部分ー全員の共有に供されるべき部分で、登記をすることができない部分。
規約共有部分ー専有部分となる部分について、規約で共有となっているところ。登記をしないと、共有部分であることを第三者に抵抗できない。

共有部分の所有形態：
専有部分の床面積は内側戦で囲まれた面積。中心線は壁心。

共有部分の管理：
保存行為ー区分所有者が単独でできる。
管理行為ー過半数の集会で行われる決議による。
軽微な変更ー過半数の集会で行われる決議による
重大変更ー3/4の多数により行われる集会の決議による。

管理組合法人：
登記を行うと法人になることができる。その場合は理事と監事が必要。

規約の設定・変更・廃止：
3/4の多数による集会の決議で決定。
一部の区分所有者に特別の影響が及ぶ場合、その承諾を得ることが必要。その承諾が得られなければ規約の設定・変更・廃止はできない。
特定継承人にたいしてもその効力は及ぶ。

集会の招集：
少なくとも年一回の集会を招集する必要あり
1/5以上の区分所有者の請求で、集会の招集を管理者に請求できる。
定数は規約で減らすことが可能。1/10とかにすれば集会は開きやすくなる。

「集会の通知」は少なくとも1週間前に区分所有者に発すること。「建て替え」の決議については少なくとも2カ月前に発する必要あり。

占有者は集会で意見を述べられるが、議決権は有しない。

賃貸借

借地借家法に特別のルールがある場合、民法に勝る。
借り方に不利なものは原則無効となる。

賃貸人・賃借人の権利と義務：
賃貸物の修繕ー賃貸人は必要な修繕を行う義務アリ。賃借人は必要な修繕を拒むことはできない。
賃借人の目的が達成できない場合、賃借人は契約を解除できる。
賃借人が費用を出して修繕した場合、直ちにその償還を賃貸人に請求できる。
賃貸物件の一部が焼失した場合（トラック突っ込んだとか）ー賃料の減額を請求可能。目的を達成できないようであれば契約を解除できる。

契約期間：
最長20年、最短は定め無し。
更新・解約ー期間満了で終了。賃借人が引き続き使用していた場合で貸借人も異議を述べない場合、契約は更新したものと推定される。
解約の申し入れでいつでも解除できる：土地については1年、建物については3カ月経過で終了。

転貸・貸借権の譲渡（また貸し）の要件：
譲渡には賃貸人の承諾が必要。承諾がないままにまた貸しをしていたら、賃貸人は契約を解除可能。
ただし、背信行為と認めるに足りない事情がある場合は契約解除できない。
また貸しがあった場合、転借人に対して賃貸人は請求可能。ただし、転借料を限度とする。

敷金：
大家が変わったら、敷金も新しい大家に継承される。借りてる人が変わった場合は原則継承されない。
敷金返還請求権ー原則、賃貸借契約終了後の目的物の明け渡し後に発生。同時履行で発生しない（明け渡しが先）。

借地借家法

借地借家法の適用範囲：
建物の賃貸借契約については原則適用される。
ただし、一時的な使用目的や無料で借りる場合は発生しない。

借家契約の存続期間：
契約期間ー原則制限なし。1年未満で設定した場合は、1年とされる。
更新・解約
　└期間の定めがある場合：満了の1年前から6カ月前の間に、更新をしない旨の通知をしなかった場合、契約を更新したものとみなす。
　└期間の定めがない場合：解約の申し入れがあった日から6カ月の経過で終了とみなす。

造作買取請求権：
同意を得て取り付けたエアコンなどは時価で買い取ることを請求できる。勝手に取りつけても請求はできない。
造作買取請求権を認めない特約を設けた場合は請求できない。

債務不履行による解除：
又貸ししていた場合、転貸人との契約が終了したらどうなるか。基本、転貸人から借りている人は家を出ていく必要はない。
ただし、債務不履行（転貸人・今借りている人双方の賃料滞納がずっと続く）となった場合は契約を解除できる。

転借人の保護：
造作買取権は転借人にも効力を発揮する。ただし取り決めで造作買取権無効となっていたらダメ。

相続人がいない場合：
原則、同居者は賃借人の権利・義務を承継する。ただし、1か月以内に賃貸人に承継しない旨の意思を表示すれば承継は怒らない。

家賃の増減：
貸している人、借りている人双方とも将来にむかって貸し賃の増減額を請求できる。
ただし、増額しない旨の特約があったら増額はできない。一方、減額しないの特約は無効になる（借主保護のため）。

定期建物賃貸借：
当事者が合意した期間で、書面によって契約する。1年未満の契約も可能。
更新が無いこと、期間満了で終了することを説明しなければいけない。
終了
　└賃貸人が終了したい場合は、期間が一年以上の場合、1年前から6ヶ月前までに貸借人へ通知
　└賃借人が終了したい場合は、止むを得ない事由が無いとダメ。やむを得ない場合は申し入れ日から1か月後に契約終了。

借地契約の存続期間：
最長は定め無し、最短は30年と長い。
更新は30年→20年→10年→10年となる。
借地権の更新にあたっては、建物がある場合に限り、従前の契約と同じ条件で契約更新されたものとみなす。

建物の滅失：
建物が滅失しても借地契約は終了しない。
滅失した後に新たに建物を建てる場合、承諾があった日もしくは建物が築造された日のいずれか早い方から20年間借地権が存続する。

借地権の対抗力
・登記が無いと対抗はできない
登記がある建物が滅失したとき、その土地に「建物を特定するために必要な事項」「滅失があった日」「新たに築造する旨」の内容を提示すれば、第三者に対抗できる（ただし、滅失の日から2年以内に築造する＋登記することが必要）。

借地権上の建物の譲渡・賃貸：
建物の譲渡ー原則、借地権者の承諾が必要。
建物の賃貸ー承諾不要。
借地権上の建物がオークションに出された場合、その落札者は借地人の承諾を得る必要はない。

事業用定期借地権：
公正証書による契約が必要。

借地の上に建てた建物を第三者が取得した際に、借地権設定者が土地の賃借権を譲渡しない場合、第三者はその建物を借地権設定者に買い取らせることができる。

建物が滅失しても借地権は残る。ただし、第三者に対抗するためには、標識を立てる・新しく家を建てるなどの提示をその土地で行うこと。

賃借人は賃借権を第三者に譲渡・転貸したいが、賃貸人が許諾しない。。。裁判所はどう判断する？
→借地なら第三者譲渡・転貸OK。借家なら第三者譲渡転貸NG

無断転貸があっても、信頼関係が破壊されていなければ解除はできない。継続して使用していれば「いすわり更新」が成立する。

弁済：
原則として、弁済額が元利合計に足りない場合、優先して利息に対して充当される。ただし、合意があれば元本の返済を優先することも可能。

不法行為に基づく損害賠償の請求は、相殺をおこなうことができない。また、交通事故でも相殺はできない。

使用（無料）貸借：
賃貸借は金銭のやり取りあるが、使用貸借にはない。使用貸借の貸借人が死んだら、契約は終了。賃貸借では契約は相続人に継承。

不法行為

不法行為による損害賠償債務：
被害者が損害・加害者を知った時から3年を行使しないときは時効によって消滅。また、不法行為の時から20年で時効となる。 事故発生の時から遅延損害金が発生（遅滞）。

共同不法行為：
数人の共同による不法行為があった場合、その一人に対して全額を請求することができる（連帯責任）。

工作物責任：
壁が壊れてけがをさせた場合、一時的鬼工作物の占有者（借りてる人）が損害賠償の責任を負う。
ただし、占有者が損害を防止するために必要な対策をしていた時は、所有者（オーナー）が責任を負う。無過失責任。
さらに、所有者は壁を作成した者・会社の故意・過失を証明すれば、求償もできる。

めもてきな：宅建業法

事務所

以下は必須。
・標識　　 ：期間、名称、専任の宅建士の名前、住所を記載。
・報酬額
・帳簿 ：閉鎖後5年間は保存すること（新築住宅については10年間）。これは義務。
・名簿 ：最後の記載をした日から10年間。取引関係者から請求があった場合は閲覧させること。名簿に従業者の住所は不要
・専任の宅建士
・帳簿・名簿はパソコンのデータでもOK。

専任の宅建士：従業員の5人に1人以上。不足した場合は2週間以内に補充すること。
アルバイトを含む従業員には、「従業者証明書」を携帯させる必要あり。携帯させていないと罰則。
取引関係者から請求があった時は従業員は提示する義務アリ。ただし、請求されて提示できなくても罰則無し。
（35条の重要事項説明時は自ら提示しないとダメ）

免許

二つの県に事務所・視点がまたがる場合は、国交大臣。1県だけなら都道府県知事に申請。

免許制限がかかるケース：
禁固以上の刑：刑の執行おわってから5年はダメ。　執行猶予あればそれが終わったらOK
背任罪、脅迫罪、傷害罪：刑の執行おわってから5年はダメ。　執行猶予あればそれが終わったらOK
免許取り消し処分の60日前にその会社の役員だった人：5年はダメ

免許更新：
5年ごと。登録している都道府県で。全国で有効。90日前から30日前までの間。
新しい免許が発行されるまでのタイムラグが発生した場合ー従前の免許の効力が有効。

変更の届出が必要なケース：
商号・名称の変更
事務所の所在地の変更
役員・政令で定める使用人の名前の変更
専任の宅建士の名前の変更
30日以内に届け出ること。

免許替え：
新しく移転する都道府県の知事に申請（移転前の都道府県知事には届け出不要）
2つの県にまたがることになった場合、今の都道府県知事を経由して国交大臣へ申請。
2県→1県では残った事務所の県から変更手続き

相続人、合併後の存続会社、合併後の設立会社は取引を終了させる目的の範囲で、宅建業者とみなされる。

案内所

・ 業務開始前の10日前まで
・所在地、業務内容、専任の宅建士1人（5人に1人の制限はない）　の届出を行う
・届け出先は免許権者（登録している都道府県知事・国交大臣と案内書を設置する都道府県の知事。）

物件Tを所有する宅建業者Aが他の宅建業者Bに案内所を作ってもらう場合：
Aは物件Tに標識を掲げる義務アリ。
Bは上記の届出を行うこと+案内書に標識を掲げる義務アリ。

案内書で契約を行わないのであれば、届けは不要？
契約を行うのであれば、宅建士1人を置く（35条の重要事項説明。ただし、説明自体は専任でない他の宅建士でもOK）必要もある。

宅建士の登録

＜未成年者の登録＞
結婚すれば未成年者でも宅建士として登録可能。
未成年者は法定代理人（欠格事由があるとOUT）がいれば、免許は得られる（登録はダメ）。

＜登録を受けるには＞
2年以上の実務もしくは国交大臣の登録を受けた講習を受講すること。

＜登録の移転＞
住んでる住宅の住所が変わっただけではだめ。業務にあたる事務所の住所が変わった場合に登録移転できる。
ただし、必須ではなく任意。メリットは更新（北海道で登録していた人が、沖縄の事業所に移動したとき、免許更新は北海道に戻る必要がある）が楽に行えること。
事務の禁止処分期間中は登録移転できない

＜死亡等の届け出＞
死亡を知った日から相続人が原則30日以内に行う。
破産した日から本人が原則30日以内に行う。

宅建士証の義務

提示：
　重要事項の説明　10万円以下の過料
　取引関係者からの請求　罰則無し


提出：
事務禁止処分を受けたとき　10万円以下の過料

返納：
登録消除をうけたとき　10万円の過料
効力を失ったとき　 10万円の過料

書き換え交付：
住所・氏名の変更　罰則無し

営業保証金と弁済業務保証金

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介

申し込みがあったら、遅滞なく依頼者へ報告すること。一般媒介で申し込みが被った場合はどうするか―一番早く連絡した人が勝ち。不動産会社としては専任のほうがコントロールが効くのでありがたい。

媒介契約書面：
「物件の所在地、権利内容、種類、構造、媒介の種類、報酬、売買価格または評価額、有効期間、解除、売買契約違反の場合の措置、レインズへの登録事項、標準ば回契約書に基づくか否か」を記載すること。
評価額について宅建業者が意見を述べる場合。根拠が必要。口頭でもOK。
契約書には宅建業者の記名押印が必要（宅建士の記名押印は不要）

委任契約：
委任者からも受任者からも解除することが可能。
基本、無料（タダ）働きが原則。受任者のメリットが少ないため、レア。

広告

広告開始時期の制限：
工事の完了前は、開発許可・建築確認が下りた後でないと広告はできない。

契約締結の制限：
工事の完了前は、開発許可・建築確認が下りた後でないと売買・交換契約はできない。ただし、賃貸契約は可能。

高額請求：
不当に高額な報酬を請求すると、あとからその請求を取り下げてもアウト。業務停止処分になる可能性がある。

ちなみに・・・広告を打たずに貸借の契約を行うことは可能（身内の人とか）。

重要事項説明35条

契約締結前に宅建士（専任出なくてOK）が買主、借主に対して行う説明。
説明の際に、宅建士証を提示する必要あり。場所の規定は特にない。

相手が素人の場合　　：　書面（宅建士の記名押印つき）＋口頭説明が必要
相手が宅建業者の場合：　書面（宅建士の記名押印つき）だけでOK

説明内容：
＜基本説明事項＞
「登記」「飲用水・電気・ガスの整備状況」「契約解除について」「ローン（金銭の貸借のあっせん）の内容」「損害賠償と違約金」
「都市計画に基づく制限（建蔽率・容積率・用途規制）」「土砂災害警戒区域」「津波災害警戒区域」「造成宅地防災区域」
「石綿の利用有無の記録（記録がなければないでOK)」 「耐震診断を受けた記録（記録がなければないでOK)」「住宅性能評価の新築かどうか」「割賦販売の場合の一括金額と割賦販売金額」「私道に関する負担」

＜追加説明事項：マンションの場合＞
・共有部分に関する規約、専有部分の用途・規約の定め、修繕積立金の規約と定め、管理費用
　※中古の場合、滞納があればその旨もあわせて。
・管理会社の氏名と住所
・特定の者への減免措置（売れ残りの部屋について管理費を安くするなど）
・維持修繕の記録


賃貸の場合ー「契約期間」「更新」「利用制限」「敷金とその精算方法」「台所・浴室・トイレの整備状況」
※供託所についても重要事項とあわせて説明しておくとよい（口頭のみでOK）。供託額は伝えなくてOK。

37条書面

契約の当事者（売主・買主）に交付し、宅建士のの記名押印が必要。
契約の締結後に遅滞なく行うこと。場所の規制は特にない。

＜必要的記載事項：必ず記載＞
既存建物（完成済み・中古）の場合、当事者双方が確認した事項
代金の額と支払時期、支払い方法
移転登記の申請時期
物件の引き渡し時期

＜任意的記載事項：定めがあれば記載＞
天災等の不可抗力による損害の負担　取り決めなければ、契約日を基準にする
瑕疵担保責任
租税その他の負担
契約の解除
損害賠償額の予定・違約金
代金以外の金銭の額・授受次期
ローンが通らなかった時の措置
補償保険契約とその他の措置


業務に関する禁止事項：
故意に事実を告げない行為、不当な遅延、不当な報酬、手付金の立替、申し込み撤回に伴う預かり金の返還を拒むこと

自ら売り主

クーリングオフ：
買主が正しい判断をしづらい場所ではクーリングオフができる。

クーリングオフができない条件：
事務所、専任の宅建士設置した案内所（テント張りはダメ）、買主から申し出た買主の自宅・勤務先
契約締結に当たり書面で告げられた日から8日が経過するとクーリングオフできなくなる。
「代金を全部支払った＋引き渡しを受けた」後はクーリングオフできない。

クーリングオフされると手付金等全てを返還しなければいけない。損害賠償請求・違約金も不可。その他、買主に不利な特約も無効。
クーリングオフは書面で行うことが必須。
書面を発したときに効力発生。内容証明郵便などで出すことが重要。

手付（キャンセル）の額：
代金額の2/10まで。それを超える分については無効。
売主の場合、手付の倍額を返して解除可能。買主に不利となる特約は無効。

手付金の保全措置：
物件の引き渡し前までに支払われる金銭で、代金に充当されるものを手付という。
宅建業者は保全措置を講じた後でなければ手付金などを受領してはいけない。
次の場合は保全措置不要
　・買主が宅建業者の時
　・買主が所有権を登記したとき
　・物件が完成しているとき
　・手付金が少額の場合：未完成物件は代金の5%以下で1000万円以内　完成物件は代金の10%以下で1000万円以内

報酬額とか

＜売買・交換の媒介・代理の報酬＞
代金が400万円以上：代金の3%+6万円。　200万円以下は5%
代理は基準額（媒介）の2倍をもらうことが可能。ただし、買主、売主双方代理を行っていた場合、Max基準額の2倍までしかダメ。
交換の場合は高い方の金額を基準にする。

複数の宅建業者が関与する時：
報酬総額が一人の宅建業者に依頼したときの限度内（基準額の通り）。

消費税の計算：
建物は課税対象、土地は非課税。建物は本体価格（税抜き価格）をもとに報酬計算
課税事業者は報酬代金に8%を上乗せ可能。免税事業者は3.2%上乗せ可能。

＜貸借の媒介・代理の場合の報酬＞
貸主、借主双方あわせて賃料の1か月分が限度（代理でも1か月）。賃料は非課税。

＜広告料金・調査費用＞
報酬とは別に、必要経費を請求することは可能。広告費や調査費用など。
特殊な調査の場合、売主の承諾があれば上限18万円（税別）で請求可能。

監督処分

指示処分→業務停止処分→免許取り消し処分　の順番に処分が下される。一発退場の処分もある。 処分は都道府県知事が行う。

聴聞：
宅建業者への監督処分を行う場合、原則として公開による聴聞を行わなければいけない。
例外として、所在地を確認できないことによる免許取り消しにあたっては、聴聞ではなく「公告＋30日経過」で取り消しが可能

めもてきな：法令

都市計画法 

区域・地域は以下のようにブレークダウン
都市計画区域（一番大きい区域）　＞　市街化区域　＞　用途地域　＞　補助的地域

 

準都市計画区域のエリア内に都市計画区域が指定された場合には準都市計画区域は都市計画区域に上書きされます。

 

開発許可を受けた区域内・区域外の建築規制

＜区域内＞
開発許可が下りて
↓
造成工事して
↓
造成工事が完了して公告が下りた後は
↓
予定通りの建築物・特定工作物しか建築できない

ただし・・・
造成のための仮設建築物等は建築可能。
公告前であれば、開発行為に不同意の土地所有者は自由に建築物を建築できる。公告後はダメ。
公告後であれば、都道府県知事の許可もしくは用途地域が定められているとき。  

＜区域外＞ 　市街化調整区域　
　　知事の許可なければ建築物の新築・第一種特定工作物の建築はできない。ただし、以下については建築可能。
　　・農林業用建築物、農林業用の住居
　　・公益上必要な建築物
　　・都市計画事業の思考として行う場合
　　・仮設建築物の新築


　それ以外の地域
　　　知事の許可なく建築できる（用途規制はあり）。

建築基準法：用途規制と用途種別

敷地が用途規制の異なる複数の地域にわたる場合：過半数の属する地域の用途規制が適用。

容積率と建蔽率

＜建蔽率のポイント＞
MAX10/10までを基準に考える！
・商業地域は「8/10」で固定
・角地なら「1/10」追加
・防火地域の耐火建築物は「1/10」追加（準耐火建築物はダメ）
・建蔽率が「8/10」で、防火地域の耐火建築物なら「10/10」までOK（角地でなくてもOK）

 

＜容積率のポイント＞
・「既定の容積率」か「前面道路の幅が12ｍ未満の場合、その幅に4/10（住居系）もしくは6/10（住居系以外）を掛け算した値」で小さい方の値が建蔽率になる。
　※道路の幅が4ｍの場合、16/10までとなるが、大体はそれよりも小さい。
・複数の道路に接している場合は一番広い道路を基準にする。
・延べ面積にはマンション等の廊下や階段、エレベーターは算入しない。
・地価の居室や老人ホームの床面積の1/3までは延べ面積に算入しない
・容積率が異なる複数の地域にまたがる場合・・・割合で計算する

用途地域の指定で最低限度が定められている場合は、その最低限度以上でなければいけない。

斜線・日陰規制

＜斜線制限のポイント＞
隣地制限の対象外と北側制限の対象だけ覚える
・隣地制限の対象外　：　第一種低層、第二種低層、田園住居
・北側制限の対象　　：　第一種低層、第二種低層、田園住居、第一種中高層、第二種中高層

 

＜日影規制のポイント＞
・商業地域、工業地域、工業専用地域は日影規制の対象外
・第一種低層、第二種低層、田園住居  ：　軒の高さ7m以上、3階以上　
・上記以外の区域  ：　高さ10m以上
同一の地域に二つ以上の建築物がある場合、二つを一つとみなして日影規制が適用される。
第一種低層・第二種低層、田園住居はMax：10mもしくは12mの高さ制限がある。  

接道義務

＜接道義務のポイント＞
都市計画区域・準都市計画区では、幅4mの道路に2ｍ以上接している必要あり。

　例外：
　・広い空地があり、特定行政、審査会がOK出したら2m接していなくてもよい
　・地方公共団体は条件を厳しくすることはできるが、緩和することはできない。
　・雪国など指定する区域では6m以上の幅が必要となる。
　・自動車専用道路（高速道路など）は道路に含まれない。

何らかの経緯で区域が都市計画区域になった場合、道路の幅が4mに満たない場合、私道を作成して4mとすることも（セットバック）。
一度セットバックを設定したら、それを廃止・解除することはできない

＜道路内の建築制限＞
道路の上に建築はできないが、道路の地下に建築を行うことは可能（デパ地下等）。
公衆便所や派出所、プロムナードなど、特定行政庁が建築審査会の同意をえて許可したもの。

防火地域

階数が高い建物ほど、要件も厳しくなる。

＜外壁の後退のポイント＞
第一種低層・第二種低層・田園住居地域では、1.5mもしくは1.0mの外壁後退距離の限度を定めることができる。

建築物制限

＜大規模建築物の制限ポイント＞
木造構造で、3000㎡、高さ13m、軒の高さ9mを超える場合、原則として主要部は耐火構造にしなければいけない
延べ面積が1000㎡を超える建築物は耐火建築物・準耐火建築物を除いて、防火壁で区画し、それぞれの区画の面積を1000㎡以内にする必要がある（1000㎡ちょうどはOK）
高さ20mを超える建築物は避雷設備が必要。
高さ31mを超える建築物はエレベーターの設置が必要

建築確認

＜建築確認のポイント＞
・新築建築  ：　すべて必要。
・増改築  ：　用途変更＋100㎡超の特殊建築物（ホテル、マンション、映画館とか）とする場合は建築確認が必要になる。
・大規模修繕模様替え  ：100㎡超の特殊建築物、木造で3階以上 or 500㎡超 or 高さ13m超 or 軒高9m超、木造以外で2階以上、200㎡超
事務所は特殊建築物ではない！

＜建築確認の手続き＞
100㎡超の特殊建築物・大規模建築物については、検査済みの交付を受けた後でないと当該建築物を使用させてはならない。

国土利用計画

＜届け出が必要な売買の契約のポイント＞

土地に関する権利を「対価を経て移転・設定する契約」は届け出が必要。無料の場合（相続とか）は届け出不要。 以下については届け出が必要
・売買／交換契約（予約も含む） ・譲渡担保
・貸借権・地上権設定契約

以下については届け出は不要
・土地の管理に関連しない「抵当権」
・対価を当てにしない「相続・贈与」「時効取得」

・市街化区域では3000㎡以上
・市街化以外の都市計画区域（市街化調整・非線引き区域）では5000㎡以上
・準都市計画区域とその他の区域では10,000㎡以上
で届け出が必要。

＜届け出不要の例外＞
契約の一方が国、地方公共団体の場合は不要。
農地法3条（権利移動）の許可をうけた場合も不要。

＜事後届け出＞
権利取得者は「対価の額」と「土地の利用目的」を、「2週間以内」に市町村経由で「都道府県知事」に提出。
↓
都道府県知事は利用目的のみを審査する（対価の額はどうでもよい）。
↓
3週間以内にレスポンス。変更の勧告などがなされる場合もある。
※事後届け出を行わないと、懲役6カ月または100万円以下の罰金

＜事前届け出＞
注視区域・監視区域は事前届け出が必要。売主・買主双方の届け出が必要。

農地法

＜3条：権利移動＞ 農業委員会が許可。許可が無いと効力発しない（契約無効）。 遺産相続は許可不要。 土地収用法で収容・転用される場合は許可不要。 市街化区域でも許可必要。 転用が目的でない権利移動は農業委員会への届け出が必要。 ポイントは国の農業生産力を算出するために、把握する必要がある点。 ＜4条：転用＞ 農業委員会経由で都道府県知事が許可。 放牧地の転用・農業用施設に転用（住居含まず）する場合は許可不要。 市街化区域では農業委員会への届け出があればOK。 ＜5条：転用目的権利移動＞ 無許可で行うと契約は無効。

農地の貸借権の存続期間：50年。更新は明示的に拒絶しないと自動で行われる（1年前から6カ月前の間に拒絶する） 農地貸借権の対抗要件は農地の引き渡し。建物の貸借権と同じ。 抵当権の設定では許可は不要。ただし、抵当権の実行（競売等）では許可が必要 地上権、賃借権、質権の設定/移転についても、権利移動となる（3条対象）  

 土地区画整理

＜仮換地＞ 区画整理で工事中に発生する土地。従前の土地（工事前の土地）については使用・収益はできないが、所有権は残り売却・登記は可能。

仮換地の指定： 効力発生の日から換地処分（工事完了）の公告がある日

換地処分： 施工者は工事が終わたら遅滞なく通知する必要あり。国交大臣・知道府県知事は換地処分の公告をする必要あり。 また、登記についても施工者が行う。  

換地処分の効果： 公告があった翌日から従前の宅地とみなす。 地役権は引き続き従前の宅地の上に存続する（ただし、利益がある場合のみ）。 仮換地を引くときに保留地を定めた場合、その土地は施工者が取得する。 区画整理で設けられた公共施設（公園など）は市町村の管理に属する。

土地区画整理組合： 7人以上で知事に認可を求めることが必要。また、解散（総会の議決、定款で定めた解散事由、事業の完成・不能）にあたっても知事の認可が必要。

宅地造成工事規制区域

区域を設定された後は、造成主は工事着手前に都道府県知事の許可を受けること。 区域の設定前にすでに工事をしていた場合、決められた日から21日以内に都道府県知事に届け出。 宅地以外の土地を宅地に転用した場合、転用した日から14日以内に都道府県知事に届け出。

  宅地にあたらない土地とは： 森林、道路、公園、公共目的の施設

造成となる行為： ・切土ー２ｍをこえる崖 ・盛土ー１ｍを超えるがけ ・面積ー500㎡をこえるもの

o-k-yってなに？

o-k-yとは、「お前が、これを、やってみろ」の略です。

偉そうに批評ばかりしている人たちに向けた愛のメッセージを綴っていきます。