めもてきな:宅建業法

事務所

以下は必須。
・標識   :期間、名称、専任の宅建士の名前、住所を記載。
・報酬額
・帳簿 :閉鎖後5年間は保存すること(新築住宅については10年間)。これは義務。
・名簿 :最後の記載をした日から10年間。取引関係者から請求があった場合は閲覧させること。名簿に従業者の住所は不要
・専任の宅建
・帳簿・名簿はパソコンのデータでもOK。

専任の宅建士:従業員の5人に1人以上。不足した場合は2週間以内に補充すること。
アルバイトを含む従業員には、「従業者証明書」を携帯させる必要あり。携帯させていないと罰則。
取引関係者から請求があった時は従業員は提示する義務アリ。ただし、請求されて提示できなくても罰則無し。
(35条の重要事項説明時は自ら提示しないとダメ)

免許

二つの県に事務所・視点がまたがる場合は、国交大臣。1県だけなら都道府県知事に申請。

免許制限がかかるケース:
禁固以上の刑:刑の執行おわってから5年はダメ。 執行猶予あればそれが終わったらOK
背任罪、脅迫罪、傷害罪:刑の執行おわってから5年はダメ。 執行猶予あればそれが終わったらOK
免許取り消し処分の60日前にその会社の役員だった人:5年はダメ

免許更新:
5年ごと。登録している都道府県で。全国で有効。90日前から30日前までの間。
新しい免許が発行されるまでのタイムラグが発生した場合ー従前の免許の効力が有効。

変更の届出が必要なケース:
商号・名称の変更
事務所の所在地の変更
役員・政令で定める使用人の名前の変更
専任の宅建士の名前の変更
30日以内に届け出ること。

免許替え:
新しく移転する都道府県の知事に申請(移転前の都道府県知事には届け出不要)
2つの県にまたがることになった場合、今の都道府県知事を経由して国交大臣へ申請。
2県→1県では残った事務所の県から変更手続き

f:id:o-k-y:20190824120034p:plain 相続人、合併後の存続会社、合併後の設立会社は取引を終了させる目的の範囲で、宅建業者とみなされる。

案内所

・ 業務開始前の10日前まで
・所在地、業務内容、専任の宅建士1人(5人に1人の制限はない) の届出を行う
・届け出先は免許権者(登録している都道府県知事・国交大臣と案内書を設置する都道府県の知事。)


物件Tを所有する宅建業者Aが他の宅建業者Bに案内所を作ってもらう場合:
Aは物件Tに標識を掲げる義務アリ。
Bは上記の届出を行うこと+案内書に標識を掲げる義務アリ。

案内書で契約を行わないのであれば、届けは不要?
契約を行うのであれば、宅建士1人を置く(35条の重要事項説明。ただし、説明自体は専任でない他の宅建士でもOK)必要もある。

宅建士の登録

<未成年者の登録>
結婚すれば未成年者でも宅建士として登録可能。
未成年者は法定代理人(欠格事由があるとOUT)がいれば、免許は得られる(登録はダメ)。

<登録を受けるには>
2年以上の実務もしくは国交大臣の登録を受けた講習を受講すること。

<登録の移転>
住んでる住宅の住所が変わっただけではだめ。業務にあたる事務所の住所が変わった場合に登録移転できる。
ただし、必須ではなく任意。メリットは更新(北海道で登録していた人が、沖縄の事業所に移動したとき、免許更新は北海道に戻る必要がある)が楽に行えること。
事務の禁止処分期間中は登録移転できない

<死亡等の届け出>
死亡を知った日から相続人が原則30日以内に行う。
破産した日から本人が原則30日以内に行う。

宅建士証の義務

提示:
 重要事項の説明 10万円以下の過料
 取引関係者からの請求 罰則無し


提出:
事務禁止処分を受けたとき 10万円以下の過料

返納:
登録消除をうけたとき 10万円の過料
効力を失ったとき  10万円の過料

書き換え交付:
住所・氏名の変更 罰則無し

営業保証金と弁済業務保証金

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一般媒介・専任媒介・専属専任媒介

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申し込みがあったら、遅滞なく依頼者へ報告すること。一般媒介で申し込みが被った場合はどうするか―一番早く連絡した人が勝ち。不動産会社としては専任のほうがコントロールが効くのでありがたい。

媒介契約書面:
「物件の所在地、権利内容、種類、構造、媒介の種類、報酬、売買価格または評価額、有効期間、解除、売買契約違反の場合の措置、レインズへの登録事項、標準ば回契約書に基づくか否か」を記載すること。
評価額について宅建業者が意見を述べる場合。根拠が必要。口頭でもOK。
契約書には宅建業者の記名押印が必要(宅建士の記名押印は不要)



委任契約:
委任者からも受任者からも解除することが可能。
基本、無料(タダ)働きが原則。受任者のメリットが少ないため、レア。

広告

広告開始時期の制限:
工事の完了前は、開発許可・建築確認が下りた後でないと広告はできない。

契約締結の制限:
工事の完了前は、開発許可・建築確認が下りた後でないと売買・交換契約はできない。ただし、賃貸契約は可能。

高額請求:
不当に高額な報酬を請求すると、あとからその請求を取り下げてもアウト。業務停止処分になる可能性がある。

ちなみに・・・広告を打たずに貸借の契約を行うことは可能(身内の人とか)。

重要事項説明35条

契約締結前に宅建士(専任出なくてOK)が買主、借主に対して行う説明。
説明の際に、宅建士証を提示する必要あり。場所の規定は特にない。

相手が素人の場合  : 書面(宅建士の記名押印つき)+口頭説明が必要
相手が宅建業者の場合: 書面(宅建士の記名押印つき)だけでOK

説明内容:
<基本説明事項>
「登記」「飲用水・電気・ガスの整備状況」「契約解除について」「ローン(金銭の貸借のあっせん)の内容」「損害賠償と違約金」
「都市計画に基づく制限(建蔽率容積率・用途規制)」「土砂災害警戒区域」「津波災害警戒区域」「造成宅地防災区域」
石綿の利用有無の記録(記録がなければないでOK)」 「耐震診断を受けた記録(記録がなければないでOK)」「住宅性能評価の新築かどうか」「割賦販売の場合の一括金額と割賦販売金額」「私道に関する負担」

<追加説明事項:マンションの場合>
・共有部分に関する規約、専有部分の用途・規約の定め、修繕積立金の規約と定め、管理費用
 ※中古の場合、滞納があればその旨もあわせて。
・管理会社の氏名と住所
・特定の者への減免措置(売れ残りの部屋について管理費を安くするなど)
・維持修繕の記録


賃貸の場合ー「契約期間」「更新」「利用制限」「敷金とその精算方法」「台所・浴室・トイレの整備状況」
※供託所についても重要事項とあわせて説明しておくとよい(口頭のみでOK)。供託額は伝えなくてOK。

37条書面

契約の当事者(売主・買主)に交付し、宅建士のの記名押印が必要。
契約の締結後に遅滞なく行うこと。場所の規制は特にない。

<必要的記載事項:必ず記載>
既存建物(完成済み・中古)の場合、当事者双方が確認した事項
代金の額と支払時期、支払い方法
移転登記の申請時期
物件の引き渡し時期

<任意的記載事項:定めがあれば記載>
天災等の不可抗力による損害の負担 取り決めなければ、契約日を基準にする
瑕疵担保責任
租税その他の負担
契約の解除
損害賠償額の予定・違約金
代金以外の金銭の額・授受次期
ローンが通らなかった時の措置
補償保険契約とその他の措置


業務に関する禁止事項:
故意に事実を告げない行為、不当な遅延、不当な報酬、手付金の立替、申し込み撤回に伴う預かり金の返還を拒むこと

自ら売り主

クーリングオフ
買主が正しい判断をしづらい場所ではクーリングオフができる。

クーリングオフができない条件:
事務所、専任の宅建士設置した案内所(テント張りはダメ)、買主から申し出た買主の自宅・勤務先
契約締結に当たり書面で告げられた日から8日が経過するとクーリングオフできなくなる。
「代金を全部支払った+引き渡しを受けた」後はクーリングオフできない。

クーリングオフされると手付金等全てを返還しなければいけない。損害賠償請求・違約金も不可。その他、買主に不利な特約も無効。
クーリングオフは書面で行うことが必須。
書面を発したときに効力発生。内容証明郵便などで出すことが重要。

手付(キャンセル)の額:
代金額の2/10まで。それを超える分については無効。
売主の場合、手付の倍額を返して解除可能。買主に不利となる特約は無効。


手付金の保全措置:
物件の引き渡し前までに支払われる金銭で、代金に充当されるものを手付という。
宅建業者保全措置を講じた後でなければ手付金などを受領してはいけない。
次の場合は保全措置不要
 ・買主が宅建業者の時
 ・買主が所有権を登記したとき
 ・物件が完成しているとき
 ・手付金が少額の場合:未完成物件は代金の5%以下で1000万円以内 完成物件は代金の10%以下で1000万円以内

報酬額とか

<売買・交換の媒介・代理の報酬>
代金が400万円以上:代金の3%+6万円。 200万円以下は5%
代理は基準額(媒介)の2倍をもらうことが可能。ただし、買主、売主双方代理を行っていた場合、Max基準額の2倍までしかダメ。
交換の場合は高い方の金額を基準にする。

複数の宅建業者が関与する時:
報酬総額が一人の宅建業者に依頼したときの限度内(基準額の通り)。

消費税の計算:
建物は課税対象、土地は非課税。建物は本体価格(税抜き価格)をもとに報酬計算
課税事業者は報酬代金に8%を上乗せ可能。免税事業者は3.2%上乗せ可能。

<貸借の媒介・代理の場合の報酬>
貸主、借主双方あわせて賃料の1か月分が限度(代理でも1か月)。賃料は非課税。

<広告料金・調査費用>
報酬とは別に、必要経費を請求することは可能。広告費や調査費用など。
特殊な調査の場合、売主の承諾があれば上限18万円(税別)で請求可能。

監督処分

指示処分→業務停止処分→免許取り消し処分 の順番に処分が下される。一発退場の処分もある。 処分は都道府県知事が行う。

聴聞
宅建業者への監督処分を行う場合、原則として公開による聴聞を行わなければいけない。
例外として、所在地を確認できないことによる免許取り消しにあたっては、聴聞ではなく「公告+30日経過」で取り消しが可能