めもてきな：権利関係

意思表示

制限行為能力者

未成年者：
保護者の同意がない行為は取り消し可能。
おこづかい程度の売買は取り消し不可。
保護者が未成年の子に営業を許可した場合（店番を任せるなど）は取り消し不可。
未成年者でも婚姻すると成年に達したものとみなされる。

成年被後見人：
精神状態が不安定な人。家庭裁判所で「後見開始」の審判を受けた人。
成年後見人には「取り消し権」「代理権」「追認権」が認められる。
同意権はないので、被後見人が後見人の同意を得ていても取り消しできる（被後見人に判断基準はもてないとしているから）。
日用品の購入等は取り消せない。

被保佐人：
被後見人よりも軽度の精神不安な人。家庭裁判所の「保佐開始」の審判を受けた人。
不動産の売買や5年を超える土地の賃貸契約、3年を超える建物の賃貸契約は取り消せる。

被補助人：
被保佐人よりも軽度な精神不安定な人。家庭裁判所の「補助開始」の審判を受けた人。
本人以外の請求で補助開始の審判を行う時には、本人の同意が必要。

制限行為能力者が行った契約について：行為能力者になって5年たつと取り消せなくなる。はやめに契約は取り消すこと。

時効

時効の中断：
裁判開始の請求、差し押さえ、仮差押え、仮処分、承認（当事者）によって時効は中断される。
催告（お金はらってくださいの通知）した後、裁判の請求をすると催告の時から時効が中断。裁判しないとそのまま時効は進む。

時効の援用：
AはBに対して100万円の債権を有する場合、Aが取得時効する予定の土地に抵当権を設置し、時効で取得するにあたってBからの主張でも時効取得できる（この場合、すぐに抵当入りする）。

判決確定後から新たに時効がスタート。19年経過すれば消滅時効が完成する。

代理

代理の要件：
代理人であることを示すことが必要（顕名）。顕名をしないと、代理人自身の契約とみなされてしまう。
代理人は未成年者・制限行為能力者（精神に不安がある人）でもなることができる。

代理行為のトラブル：
代理人に対しての詐欺強迫　　　　　　　　　：　本人（代理人を依頼した人）は契約を取り消すことができる
代理人が虚偽表示や錯誤で結んだ契約　　　　：　本人（代理人を依頼した人）は契約の無効を主張できる
代理人が相手方にして詐欺強迫を行った場合　：　相手方は契約を取り消せる。

本人は代理人が「未成年」「制限行為能力者」であることを理由に、契約を取り消せない。代理人を選ぶことができるのは自分。変な代理人を雇ったら、自分の落ち度。
代理人の本人を代理して、自分と契約を行う（自己契約）ことは禁止。ただし、本人のあらかじめの許諾があればこの限りではない。

代理権の消滅：
・本人　：　死亡、破産で消滅
・代理人：　脂肪、後見開始の審判（精神面が不安定になってしまった）、破産
・無権代理：　代理権が無い人が勝手に結んだ契約は効力生じない。
本人は無権代理行為を「追認・追認拒絶」することができる。追認した場合、契約の時から有効な代理行為があったとみなす。複数人の共同相続の場合、全員が追認すれば有効になる。

相手方保護

＜無権代理と相続＞
無権代理人が単独で本人を相続した場合　：　無権代理で行った行為は有効になる。追認がそもそもなくなる（拒絶）となる。
本人が無権代理人を相続した場合　　　　：　本人は追認を拒絶できる。ただし、相手方が善意無過失だと、無権代理人の責任を免れない

＜復代理人＞
復代理人を選ぶのは本人。代理人が選ぶ際には、「本人の許諾」もしくは「やむを得ない事由」が必要。
復代理人がいても、代理人は代理行為を行える。
代理人の代理権が死亡や解約などによって消滅すると、復代理人の権利も消滅する。

債務不履行

履行遅滞の時期：
確定期限つき　　：　期限が到来したとき　
不確定起源つき　：　期待の到来を債務者が知った時
期限の定め無し　：　債務履行の請求を受けたとき

同時履行の抗弁：
相手方が債務の履行をするまでは自己の債務の履行を拒める。例えば・・・
・売買契約で物件引き渡しと代金支払い
・弁済と受領書の交付
・請負の目的物の引き渡しと報酬の支払い
ただし、敷金の返還と物件の明け渡しのようなケースは同時履行の対象にはならない。

損害賠償請求・金銭債務

原則、損害賠償は損害の発生とその額を証明する必要がある。以下の二つについては例外。

＜例外１：損害賠償額の予定＞
賠償すべき金額を契約であらかじめ決める。
裁判所は額を増減することはできない。
金銭以外のものでも可能。
違約金は「損害賠償額の予定」と推定する。

＜例外２：金銭債務の特則＞
不可抗力を持って抗弁することができない（事故とかあっても払えなければOUT・・・）
損害を受けた人は、損害を証明しなくても賠償請求できる（金払え！の取り決めの経緯で、損害は立証されているはず）

金銭債務の損害賠償は年5％の利率。
契約解除になっての損害賠償等の上限：損害賠償＋違約金の合計が20%を超えないこと。
履行遅延等の場合（例えば10年間とか）は、20%を超えて請求できる。

区分所有法

＜マンションの所有者＞

区分所有者の1/5以上で1/5以上の議決権を有する場合、集会を開ける
軽微な変更は過半数の賛成で決定可能。
重大な変更（規約の設定・変更・廃止）には3/4以上の賛成が必要。
建て替え決議は4/5以上の賛成が必要。規約で特例を定めてもダメ。

＜管理者＞
年に一回集会を開く必要あり
1/5以上の賛成があれば開ける
集会の通知は遅くとも1週間前にはしなければいけない

＜規約集会の議事録＞
管理者が保管　保管しなかったら20万円の過料
利害関係人からの請求があった場合は閲覧させること　閲覧を拒むと20万円の過料

　　　　　　 小規模な滅失は単独で復旧工事可能。ただし、工事着手前位に復旧決議・建て替え決議があったら工事できない。　　　　　　　

契約（債務不履行）解除

債務不履行解除の効果：

＜当事者間＞
原状回復の義務はある。
買主はすでに代金を支払っている場合、売主が金銭を変換するときはその受領の時からの利息を追加しなければいけない。
損害賠償請求も可能。

＜第三者との関係＞
第三者が登記をしていることが必要。
例えば、売主Aと買主Bで契約した物件を、Bがさらに第三者Cに売買契約している際、第三者が登記をしている場合はAは抵抗できない。

・ローンが所定の日までに成立しない場合、自動的に契約の効力が失われる。とする特約もある。
・解除権は一度行使すると取り消しはできない。
・買主が3人いる場合で、そのうちの一人が債務不履行となり解除する場合、他の2人もそろって3人一緒に解除する必要がある。部分的な解除は認められない。

手付解除など

＜手付解除＞
買主は手付（手付金）を放棄して解約することができる。売主は手付の倍額（2倍）を支払って解約することができる。買主有利の原則。

相手側が履行に着手していると手付解除はできなくなる（自分が履行しているが、相手が履行に着手していなければ手付解除は可能）。

手付解除で契約が解除となった場合、損害賠償請求はできなくなる。債務不履行を理由に契約を解除した場合は損害賠償請求できる。
※手付で相応の額をもらっているから、損害賠償請求をできないようにしている。

債務不履行と手付解除の違い：
買主が売主に対して債務不履行を理由に契約を解除した場合、売主は買主に手付金を戻さなければいけない。
買主が売主に対して購入資金の目途が立たなくなり手付を解除する申請を行った場合、手付金は帰ってこない。

＜その他解除＞
買った物件の面積が足りない　→　買主に悪意がある場合、担保責任は追及できない。
買った物件の一部が売主以外の所有物だった場合　→　悪意の買主でも代金減額請求が可能。
買った物件の全部が売主以外の所有物だった場合　→　悪意の買主でも契約解除できる。
目的が達成できない場合（物件に実は地上権がついていた）　→　買主が善意であれば契約を解除できる。
買った物件に地上権がついていた→「善意である＋知ってから１年以内＋目的を達成できない」場合は契約解除可能

瑕疵担保責任・他人物売買

瑕疵担保責任：
瑕疵担保責任は売主の無過失責任。
買主は事実を知った時から1年以内に追及する必要がある。
契約の目的を達成することができない場合は売買契約を解除することが可能。
「売主は瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効。ただし、無過失であること（知ってて言わないようなケースはダメ）。

他人物売買：
売主が目的物を取得し買主に移転できないとき、買主は悪意であっても契約の解除をすることができる。
買主が売主のものでないことを知らなかった場合、損害賠償（移動費や調査費用等）も請求できる

ケース：
購入した家が、引き渡し前に、不可抗力で滅失したとしても、買主は代金を全額支払う必要がある。
ただし、危険負担の特約を結んでいた場合はこの限りではない。

債権

債務者（さいむしゃ）とは、特定の債権者（さいけんしゃ）に対してお金を借りている、あるいは一定の給付義務を持つ人。

二重譲渡が行われた場合：
譲受人から債務者Bへ債権を譲受人CとDに受け渡した旨の通知があった場合、確定日付のある証書で送付したうち日付が若い方が勝つ。
仮に、同時の確定日付とすると、譲受人CとDは双方とも全額を請求できる。

抵当権による制限

抵当権付きの土地・建物：
抵当権が実行され所有権を失った場合、買主は売主に対して契約の解除と損害賠償の請求を行うことができる。買主の悪意・善意は関係ない

地上権、永小作権、地役権などが付いた場合、善意の買主は売主に対して損害賠償請求を請求することができる。

相続

相続の順位：
配偶者・子ども　→　直系尊属　→　兄弟姉妹
子どもに変わって孫が相続することも可能。これを代襲相続と言う。子供が相続を放棄したらOUT。

配偶者は籍を入れていないとダメ。

相続を「放棄」すると代襲相続は行荒れない。欠格事由で相続を引き継ぐときは、代襲相続可能。

配偶者も子どももいない場合、特別縁故者のものとなる

遺言・遺留

＜遺言＞
法律上定められた方式に従って行う必要がある。
満15歳に達した人は遺言残せる。
遺言はいつでも自由に撤回できる。

遺言を刷新したとき、接触部分（食い違いのある部分）については、後の遺言が前の遺言を撤回したものとみなす。

＜遺留分＞
兄弟姉妹以外の相続人は、最低限の取り分を一定額確保できる。※兄弟姉妹には遺留分はない！
直系尊属のみが相続人の場合、被相続人の1/3の財産を確保可能。
著系存続以外が入ってくると、被相続人の1/2の財産を確保可能。

＜遺留分の放棄＞
相続開始前に家庭裁判所の許可が必要。
共同相続人の一人が遺留分の放棄をしても、他の共同相続人の遺留分が増加するわけではない。

遺留分減殺請求：
訴えによる必要はない。裁判をしなくても遺留分減殺請求は可能。
知った時から一年、相続開始の時から10年。

対抗問題

登記が無くても対抗できる相手：
・売主
・売主の相続人
・詐欺や脅迫により、初めの買主の登記の申請を妨げた二人目の買主
・高値で売り付けて不当な利益を得る目的の第二買主
・不法占拠者
・無権利者

登記が無いと対抗でいない相手：
・二十条との買主
・対抗力のある貸借人
・抵当権者

取り消し後の第三者：A→B→Cの流れで、B→Cの契約を完了した後にA→Bの取り消しがなされた場合、Cは登記を備えていれば悪意であってもAに対して土地の所有権を主張できる

解除後の第三者：A→B→Cの流れで、B→Cの契約を完了した後にA→Bの契約が解除された場合、Cは登記を備えていれば悪意であってもAに対して土地の所有権を主張できる

時効完成後の第三者：先に登記をした人が勝つ

不動産登記

表題部：不動産の表示に関する事項
　別名「表示に関する登記」といわれるもの。こちらは原則として対抗力はない。
　申請手続きは、新築の物件を取得した日から1か月以内、家事などで滅失した場合は滅失の日から1か月以内に行う。
　登記官の職権で登記は行うことができる（知事までいかなくてもOK）

権利部：
　別名「権利に関する登記」といわれるもの。
　申請できるのは表題部に記載の所有者、相続人、継承人、その他所有権を取得した人。
　　甲区ー所有権に関する事項　所有権の保存の登記、移転の登記、買い戻しの記録等
　　乙区ー所有権以外に関する事項　抵当権設定の登記、地上権・貸借権設定の登記等

仮登記：
仮登記権利者が単独で申請できる（登記義務者の承諾がある＋仮登記を命じる処分がある　を満たしている場合）。
仮登記の抹消は、仮登記の名義人と登記名義人の承諾がある利害関係人が行うことができる。

登記の手続き：
申請主義　　　：　当事者の申請が必要。登記官の職権で登記完了できる。
要式主義　　　：　法令に定められた申請情報を提出すること
共同申請主義　：　当事者が複数人の場合、共同して申請する必要あり。ただし、単独で登記申請できるケースもある。
　　　　　　　　　　 →右のケースは単独OK：相続、登記手続きを命じる確定判決、登記名義人の氏名などの変更、所有権の保存の登記

抵当権

抵当権の目的物：
不動産、地上権、小作権の三つ。貸借権は入らない。
被担保債権が消滅（弁済・時効・免除）すると抵当権も消滅する。

土地に対する抵当権は建物には及ばないが、建物に対する抵当権は借地権（土地の貸借権には及ぶ）についても及ぶ。
ただし、抵当権設定者は自由に目的物を利用できる。賃料や果物などには抵当権の効力は及ばない（勝手にとって売ったり、賃料を巻き上げたりはできない）

物上代位：
目的物の滅失により、抵当権がなくなった時に物上代位をすることが可能。保険金請求権・損害賠償請求権・賃料・売買代金を物上代位として受け取れる。ただし、抵当権設定者に上記が支払われる前に差し押さえなければいけない。

第三者による弁済：
第三者が抵当権を設定された物件等を手に入れたときに、債務者に代わって債務を弁済できる。

抵当権消滅請求：
第三者は売買代金または指定した金額を抵当権者に弁済・供託して抵当権を消滅させることができる。

法廷地上権：
以下の条件を満たすとき、法廷地上権を設定できる。
・抵当権設定時に土地の上に建物が存在すること（建物の登記の有無は関係ない）
・抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一であること
・土地と建物の一方、または両方に抵当権が存在すること
・競売の結果、土地と建物の所有者が別々になること

一括競売：
更地に抵当権を設定した後、抵当地に建物が建てられたときは、抵当権者は原則土地と建物を一括で競売することができる。
ただし、優先的に弁済を受けられるのは土地の代価についてのみ。

根抵当権：
一定の範囲内の不特定多数の債権を一括で（1億円の範囲で）金額枠を定めて設定する（極度額）。
極度額までは根抵当権の実行ができる（骨の髄までしゃぶり取ることが可能）。

保証・連帯債務

保証債務の付従性：
書面による締結が無いと効力発揮しない。
債務が消滅すると、それにともない保証債務も消滅。
主たる債務の消滅時効の中断は、保証人にも及ぶ。
主たる債務の内容が重くなっても、保証債務の内容は重くならない。

補充性：
債権者はいきなり保証人に請求するのではなく、主たる債務者に催告すること。
その後、保証人から請求があっても「債務者の資力があるか」＋「強制執行が容易にできること」が証明できれば逃れる（検索の抗弁権）。

連帯保証：
通常の保証とことなり、補充性が認められないため、請求されたらそれに従うほかない。

連帯保証の絶対効：
連帯保証人による履行、相殺の他に請求、混同、更改についても債務者にも効力が生じる。
ただし、連帯保証人の時効については債務者には効力は及ばない。

連帯債務：
債権者は、連帯債務者の一人に対しても請求が可能。また、全部ではなく一部の請求もできる。

連帯債務の絶対効：
履行、請求、更改、混同、相殺、時効、免除について、連帯債務者で共通して効力が及ぶ。
※上記以外については相対効。連帯債務者の一人が債務の承認（期限の猶予や解舒）をしても、他の債務者の債務には影響しない。

ポイントは「消滅時効の中断」の取り扱い。通常の保証では請求があっても時効は中断しないが、連帯保証・連帯債務では中断する。「債務の承認」については、基本時効中断しない。

Aが主たる債務者、Bが債権者、Cが保証人として・・・

建物区分所有

共有部分：
法定共有部分ー全員の共有に供されるべき部分で、登記をすることができない部分。
規約共有部分ー専有部分となる部分について、規約で共有となっているところ。登記をしないと、共有部分であることを第三者に抵抗できない。

共有部分の所有形態：
専有部分の床面積は内側戦で囲まれた面積。中心線は壁心。

共有部分の管理：
保存行為ー区分所有者が単独でできる。
管理行為ー過半数の集会で行われる決議による。
軽微な変更ー過半数の集会で行われる決議による
重大変更ー3/4の多数により行われる集会の決議による。

管理組合法人：
登記を行うと法人になることができる。その場合は理事と監事が必要。

規約の設定・変更・廃止：
3/4の多数による集会の決議で決定。
一部の区分所有者に特別の影響が及ぶ場合、その承諾を得ることが必要。その承諾が得られなければ規約の設定・変更・廃止はできない。
特定継承人にたいしてもその効力は及ぶ。

集会の招集：
少なくとも年一回の集会を招集する必要あり
1/5以上の区分所有者の請求で、集会の招集を管理者に請求できる。
定数は規約で減らすことが可能。1/10とかにすれば集会は開きやすくなる。

「集会の通知」は少なくとも1週間前に区分所有者に発すること。「建て替え」の決議については少なくとも2カ月前に発する必要あり。

占有者は集会で意見を述べられるが、議決権は有しない。

賃貸借

借地借家法に特別のルールがある場合、民法に勝る。
借り方に不利なものは原則無効となる。

賃貸人・賃借人の権利と義務：
賃貸物の修繕ー賃貸人は必要な修繕を行う義務アリ。賃借人は必要な修繕を拒むことはできない。
賃借人の目的が達成できない場合、賃借人は契約を解除できる。
賃借人が費用を出して修繕した場合、直ちにその償還を賃貸人に請求できる。
賃貸物件の一部が焼失した場合（トラック突っ込んだとか）ー賃料の減額を請求可能。目的を達成できないようであれば契約を解除できる。

契約期間：
最長20年、最短は定め無し。
更新・解約ー期間満了で終了。賃借人が引き続き使用していた場合で貸借人も異議を述べない場合、契約は更新したものと推定される。
解約の申し入れでいつでも解除できる：土地については1年、建物については3カ月経過で終了。

転貸・貸借権の譲渡（また貸し）の要件：
譲渡には賃貸人の承諾が必要。承諾がないままにまた貸しをしていたら、賃貸人は契約を解除可能。
ただし、背信行為と認めるに足りない事情がある場合は契約解除できない。
また貸しがあった場合、転借人に対して賃貸人は請求可能。ただし、転借料を限度とする。

敷金：
大家が変わったら、敷金も新しい大家に継承される。借りてる人が変わった場合は原則継承されない。
敷金返還請求権ー原則、賃貸借契約終了後の目的物の明け渡し後に発生。同時履行で発生しない（明け渡しが先）。

借地借家法

借地借家法の適用範囲：
建物の賃貸借契約については原則適用される。
ただし、一時的な使用目的や無料で借りる場合は発生しない。

借家契約の存続期間：
契約期間ー原則制限なし。1年未満で設定した場合は、1年とされる。
更新・解約
　└期間の定めがある場合：満了の1年前から6カ月前の間に、更新をしない旨の通知をしなかった場合、契約を更新したものとみなす。
　└期間の定めがない場合：解約の申し入れがあった日から6カ月の経過で終了とみなす。

造作買取請求権：
同意を得て取り付けたエアコンなどは時価で買い取ることを請求できる。勝手に取りつけても請求はできない。
造作買取請求権を認めない特約を設けた場合は請求できない。

債務不履行による解除：
又貸ししていた場合、転貸人との契約が終了したらどうなるか。基本、転貸人から借りている人は家を出ていく必要はない。
ただし、債務不履行（転貸人・今借りている人双方の賃料滞納がずっと続く）となった場合は契約を解除できる。

転借人の保護：
造作買取権は転借人にも効力を発揮する。ただし取り決めで造作買取権無効となっていたらダメ。

相続人がいない場合：
原則、同居者は賃借人の権利・義務を承継する。ただし、1か月以内に賃貸人に承継しない旨の意思を表示すれば承継は怒らない。

家賃の増減：
貸している人、借りている人双方とも将来にむかって貸し賃の増減額を請求できる。
ただし、増額しない旨の特約があったら増額はできない。一方、減額しないの特約は無効になる（借主保護のため）。

定期建物賃貸借：
当事者が合意した期間で、書面によって契約する。1年未満の契約も可能。
更新が無いこと、期間満了で終了することを説明しなければいけない。
終了
　└賃貸人が終了したい場合は、期間が一年以上の場合、1年前から6ヶ月前までに貸借人へ通知
　└賃借人が終了したい場合は、止むを得ない事由が無いとダメ。やむを得ない場合は申し入れ日から1か月後に契約終了。

借地契約の存続期間：
最長は定め無し、最短は30年と長い。
更新は30年→20年→10年→10年となる。
借地権の更新にあたっては、建物がある場合に限り、従前の契約と同じ条件で契約更新されたものとみなす。

建物の滅失：
建物が滅失しても借地契約は終了しない。
滅失した後に新たに建物を建てる場合、承諾があった日もしくは建物が築造された日のいずれか早い方から20年間借地権が存続する。

借地権の対抗力
・登記が無いと対抗はできない
登記がある建物が滅失したとき、その土地に「建物を特定するために必要な事項」「滅失があった日」「新たに築造する旨」の内容を提示すれば、第三者に対抗できる（ただし、滅失の日から2年以内に築造する＋登記することが必要）。

借地権上の建物の譲渡・賃貸：
建物の譲渡ー原則、借地権者の承諾が必要。
建物の賃貸ー承諾不要。
借地権上の建物がオークションに出された場合、その落札者は借地人の承諾を得る必要はない。

事業用定期借地権：
公正証書による契約が必要。

借地の上に建てた建物を第三者が取得した際に、借地権設定者が土地の賃借権を譲渡しない場合、第三者はその建物を借地権設定者に買い取らせることができる。

建物が滅失しても借地権は残る。ただし、第三者に対抗するためには、標識を立てる・新しく家を建てるなどの提示をその土地で行うこと。

賃借人は賃借権を第三者に譲渡・転貸したいが、賃貸人が許諾しない。。。裁判所はどう判断する？
→借地なら第三者譲渡・転貸OK。借家なら第三者譲渡転貸NG

無断転貸があっても、信頼関係が破壊されていなければ解除はできない。継続して使用していれば「いすわり更新」が成立する。

弁済：
原則として、弁済額が元利合計に足りない場合、優先して利息に対して充当される。ただし、合意があれば元本の返済を優先することも可能。

不法行為に基づく損害賠償の請求は、相殺をおこなうことができない。また、交通事故でも相殺はできない。

使用（無料）貸借：
賃貸借は金銭のやり取りあるが、使用貸借にはない。使用貸借の貸借人が死んだら、契約は終了。賃貸借では契約は相続人に継承。

不法行為

不法行為による損害賠償債務：
被害者が損害・加害者を知った時から3年を行使しないときは時効によって消滅。また、不法行為の時から20年で時効となる。 事故発生の時から遅延損害金が発生（遅滞）。

共同不法行為：
数人の共同による不法行為があった場合、その一人に対して全額を請求することができる（連帯責任）。

工作物責任：
壁が壊れてけがをさせた場合、一時的鬼工作物の占有者（借りてる人）が損害賠償の責任を負う。
ただし、占有者が損害を防止するために必要な対策をしていた時は、所有者（オーナー）が責任を負う。無過失責任。
さらに、所有者は壁を作成した者・会社の故意・過失を証明すれば、求償もできる。